房屋专项维修资金系列问答之使用

什么部位可以使用维修资金进行维修?

维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

房屋共用部位主要包括房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面(含阳台外墙面)、单元门、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

房屋共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、避雷设施、排水设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋、共用设施设备用房等。

建设工程的保修期是如何规定的?

    在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。违反规定,施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

住宅小区有哪些问题不能使用维修资金维修?

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。合同未约定的,应当由维修资金承担。

居民个人能直接申请使用维修资金吗?

不能。居民发现住宅共用部位、共用设施设备出现问题需要维修,应当马上向物业服务企业、房屋管理单位或业主委员会(社区居委会代行)报告。经上述单位判断属于维修资金列支范围的,由物业服务企业或房屋管理单位按照法定程序申请使用维修资金进行维修。

物业服务企业、房屋管理单位不积极申请维修资金进行维修怎么办?

居民可以向住宅所在地街道办事处反映,由街道办事处督促物业服务企业或房屋管理单位尽快申请提取维修资金进行维修。对物业服务企业或者房屋管理单位拒不申请提取维修资金进行维修的,街道办事处可以确定应急维修单位申请维修资金进行应急维修,或由街道办事处指导业主委员会或社区居委会组织召开业主大会会议委托其他维修单位申请维修资金进行维修。

没有物业服务企业或房屋管理单位怎么办?

居民可以直接向街道办事处反映,对属于应急维修范围的,由街道办事处确定应急维修单位申请维修资金进行应急维修;对不属于应急维修范围的,由街道办事处指导业主委员会或社区居委会组织召开业主大会会议委托维修单位申请维修资金进行维修。

应急维修和非应急维修使用维修资金有什么区别?

根据规定,非应急维修使用维修资金需要征求维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决(俗称双三分之二),并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(俗称双过半)。

应急维修使用维修资金不需要征求业主意见,经业主委员会(社区居委会代行)、相关业主同意,街道办事处、区住建局及相关专业部门现场确认后即可提取使用。这里的专业部门主要包括:涉及消防的应急局或消防救援机构,涉及电梯的电梯检测机构。

应急维修项目包括哪些内容?

房屋共用部位、共用设施设备保修期满后,发生下列情形之一,应当作为应急维修项目,立即进行维修:

1.屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

2.楼体外檐、外墙立面(含阳台)脱落或发生空鼓、开裂有脱落风险的;  

3.共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

4.公共护(围)栏破损严重或有倒塌危险,危及人身、财产安全的;

5.电梯突发故障影响正常使用和人身、财产安全,未在物业服务合同范围内,且经市物业行政主管部门确定的电梯检验机构(以下简称电梯检验机构)无偿确认的;

6.消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏,无法正常使用的;

7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形。

非应急维修项目使用维修资金应由谁负责征求业主意见?

非应急维修项目应由业主委员会或社区代行业主委员会组织召开业主大会会议,征求维修资金列支范围业主意见,讨论决定维修资金使用问题。

由业主委员会自行组织或委托物业服务企业征求业主意见的,征求意见表应加盖业主委员会印章,业主委员会对征求意见结果严格核实,承担责任。街道办事处视情况抽查或核查征求意见情况,加强业主大会会议和维修资金使用监督管理,社区根据街道办事处要求配合相关工作。

由社区代行业主委员会职责自行组织或委托物业服务企业征求业主意见的,征求意见表应加盖社区印章,社区对征求意见结果严格核实,承担责任。街道办事处视情况抽查或核查征求意见情况,加强业主大会会议和维修资金使用监督管理。

如何理解维修资金列支范围?

维修资金使用应当遵循“受益人和负担人相一致”的原则。

对屋面防水、外墙脱落等单栋建筑维修工程,维修资金列支范围为单栋建筑业主,只需征求该栋建筑业主意见,无需征求小区其他业主意见,维修费用由该栋建筑业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

对物业管理区域内全体业主共同使用的监控设施、消防设施等维修工程,维修资金列支范围为本物业管理区域全体业主,需要征求本物业管理区域内全体业主意见,维修费用由本物业管理区域内全体业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

同一住宅小区(物业管理区域)内分割成多个自然街区,对每个自然街区内独立使用的道路、绿地、栏杆等维修工程,不涉及该自然街区以外的其他业主,需要征求本自然街区内全体业主意见,维修费用由本自然街区内全体业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

年度维修计划中涉及多项维修工程,应根据实际区分每个维修工程的列支范围,并分别征求列支范围内业主的意见,每个维修工程的费用由相关列支范围内业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

针对维修资金使用召开业主大会会议,需要征求没有交纳维修资金的业主意见吗?

根据规定,使用维修资金应当征求维修资金列支范围内业主意见。因此只要是列支范围内的业主,无论是否交纳维修资金都应当征求意见,并建议在征求意见同时宣传维修资金政策,引导业主及时补交维修资金。

没有交纳维修资金的房屋如何分摊维修费用?

房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,需要征求维修资金列支范围内的相关业主意见,并由列支范围内的相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊。已交纳维修资金的,从维修资金中列支;未交纳维修资金的,应由业主直接分摊维修费用。对业主拒不分摊维修费用的,非应急维修项目的维修资金使用单位可以通过法律程序追缴维修费用;应急维修项目可由街道办事处指导业主委员会、社区居委会及其他有关单位根据业主大会的委托或法律法规的规定通过法律途径进行追缴。


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